什么是房產(chǎn)贈與？

   房地產(chǎn)贈與是指房地產(chǎn)權(quán)利人將自己擁有的房地產(chǎn)，無償轉(zhuǎn)讓給他人的一種民事法律行為。另外，對非法定繼承人的遺贈也屬于贈與行為。

直系親屬之間的房地產(chǎn)贈與免繳哪些稅 ？

房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋無償贈與他人的，符合以下情形的，對當(dāng)事雙方不征收個人所得稅和增值稅及附加：

（1）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；

（2）房屋產(chǎn)權(quán)所有人去世后，將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人。

直系親屬贈與和買賣應(yīng)繳稅費對比？ 

轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)不能說贈與和買賣哪個更合適，只能根據(jù)實際情況核算而定。

直系親屬房產(chǎn)過戶，即直系親屬之間的房屋權(quán)屬變更，可采取無償贈與和房屋買賣這兩種方式。

變更產(chǎn)權(quán)需要繳納稅費，不同過戶方式所涉及的稅種、稅率及手續(xù)費不盡相同。

作為房屋所有權(quán)人，如何以“最低成本”將房屋過戶給自己的直系親屬，讓“肥水”盡量留在“自家田地”？

這需要我們在充分掌握國家稅收政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合實際情況，作出合法且最優(yōu)的選擇。

涉稅分析如下：

贈與

增值稅：無償贈與免征增值稅

個人所得稅：無償贈與不征收個人所得稅

土地增值稅：贈與房屋行為不征收土地增值稅

契稅：

對受贈人全額征收契稅

（稅率以各地區(qū)為準(zhǔn)）

印花稅：雙方均應(yīng)繳納印花稅

小結(jié)：

直系親屬間的房產(chǎn)無償贈與，免征增值稅、個人所得稅、土地增值稅；雙方根據(jù)房產(chǎn)價值，按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)，繳納印花稅；受贈方需要根據(jù)房產(chǎn)價值按3%全額征收契稅。

買賣

增值稅：2年及以上房屋出售免征增值稅

（具體的時間以各地區(qū)為準(zhǔn)）

個人所得稅：“滿五唯一”免征個稅

土地增值稅：

個人房屋買賣免征土地增值稅

印花稅：個人銷售住房免征印花稅

小結(jié)：

，如果贈與的符合滿五唯一的條件，其他稅費免征或者不征。買方只需根據(jù)買方名下房屋套數(shù)及房屋面積按1%-3%繳納契稅。

實際生活中，大家在進行房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，如果所贈房屋符合現(xiàn)行滿五唯一的條件，受贈人名下也無房產(chǎn)，可選擇房產(chǎn)買賣交易方式，若后期再將房產(chǎn)出售，可用房產(chǎn)收入額減去房產(chǎn)取得成本、相關(guān)稅費及其他合理費用，增值額按20%繳納個人所得稅，稅負較輕。

注：如子女結(jié)婚，通過買賣方式取得的房屋，認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)。

如果選擇贈與的方式，若受贈方已婚，需要在贈與中說明歸受贈方個人所有。

贈與方式存在一個明顯缺點：

如果未來考慮將房產(chǎn)出售，房產(chǎn)取得成本按0元扣除計算增值額，按照20%稅率繳納個人所得稅，稅負較高。

贈與問題

（1）房屋贈與要求受贈人有購房資格

（2）贈與的房屋計入房地產(chǎn)套數(shù)，受贈人再購房屋時受政策影響。

（3）贈與公證是否一定要求做？

贈與方與受贈方有一方是港澳臺及外籍人士的，贈與一定要公證后方可申請轉(zhuǎn)移登記；贈與方與受贈方都是國內(nèi)人士，贈與不強制要求公證。

非直系親屬間辦理房屋贈與需要辦理房屋贈與公證。

（4）直系親屬間房屋贈與完畢后，購房證明日期可以延用贈與之前的購房證明日期。

直系親屬包括配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。

婚前/婚后贈與應(yīng)注意哪些問題？

（一）婚前贈與應(yīng)注意的問題：

（1）以結(jié)婚為目的，房地產(chǎn)作為“彩禮”性質(zhì)的，若婚約不成，贈與人有權(quán)要回房地產(chǎn)；若是已婚，一般不能收回。但如果雙方辦理結(jié)婚登記手續(xù)但未共同生活的，或婚前給付彩禮并導(dǎo)致給付人生活困難的，離婚可以請求反還。

（2）單純將房地產(chǎn)作為“禮物”進行贈與的，一般不能擅自撤銷贈與。

（二）婚后贈與應(yīng)注意的問題：

（1）婚后贈與特別是婚后夫妻共有產(chǎn)權(quán)，需要配偶出具書面同意贈與聲明書。

（2）婚后一方擅自將共同房地產(chǎn)贈與他人的贈與行為應(yīng)當(dāng)無效。因此隱瞞配偶贈與房地產(chǎn)，配偶有權(quán)要回房地產(chǎn)。