曾是鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)騰飛“排頭兵”的日升園中園，再次來到轉(zhuǎn)型發(fā)展的十字路口。

由于區(qū)位條件優(yōu)勢，泗涇鎮(zhèn)多年前產(chǎn)業(yè)用地就逼近“天花板”。但在23.99平方公里行政區(qū)域內(nèi)有數(shù)十個(gè)低產(chǎn)出的“園中園”和“廠中廠”，有的稅收貢獻(xiàn)甚至為零，存在產(chǎn)業(yè)低端、管理缺位、層層轉(zhuǎn)租等問題。受此影響，過去較長一段時(shí)間，泗涇鎮(zhèn)制造業(yè)發(fā)展萎靡。

“園中園”土地屬于企業(yè)或私人所有，在土地二級(jí)市場上，每畝單價(jià)就超400萬元。通過傳統(tǒng)回購的方式“騰籠換鳥”，代價(jià)是泗涇鎮(zhèn)難以承受的。如何破局？

設(shè)置準(zhǔn)入門檻，打造發(fā)展新引擎

近日，吉利旗下新能源汽車品牌極氪ZEEKR 009專場試駕會(huì)在泗涇鎮(zhèn)手拉手汽車港召開。這場試駕會(huì)在業(yè)內(nèi)頗具分量，極大提升了手拉手汽車港的顯示度。

手拉手汽車港是原江南造船廠分廠所在地，因多種原因閑置后，一直是地方政府一塊“心病”。這塊地共157畝，一旁是泗涇鎮(zhèn)重金打造的城市濱水空間，交通便捷，是實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“大衣料子”。

與土地所有人——央企中船科技多次協(xié)商溝通后，對方終于同意由泗涇鎮(zhèn)政府代為招商。

當(dāng)時(shí)泗涇鎮(zhèn)發(fā)布招商消息后，懂行的投資人都慕名而來。

“結(jié)合全鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，我們對于這個(gè)園區(qū)定位是發(fā)展新能源汽車產(chǎn)業(yè)，打造集國際賽事、試乘試駕、休閑娛樂、汽車文化活動(dòng)等多功能于一體的國際化汽車產(chǎn)業(yè)園?！便魶苕?zhèn)黨委書記楊洪彬告訴記者，泗涇鎮(zhèn)為這塊地設(shè)置了較高的準(zhǔn)入門檻，希望打造成泗涇商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展的新引擎。

2020年10月，手拉手汽車港與中船科技簽訂20年租賃協(xié)議，項(xiàng)目正式啟動(dòng)。改造廠房的投資額超2億元，僅燈光改造就花了數(shù)百萬元。

“真金白銀沒白花。園區(qū)招商勢頭喜人，空間一直供不應(yīng)求。60多家園區(qū)入駐企業(yè)含金量極高，包括極氪新能源的銷售中心、長安汽車的華東銷售總部和交付中心、奧迪的上海交付中心等?！笔掷制嚫鄱麻L薛從發(fā)告訴記者，目前園區(qū)每年納稅2000多萬元，下階段有望超3000萬元。

手拉手汽車港的興起，帶動(dòng)了泗涇鎮(zhèn)商銷社零數(shù)據(jù)。據(jù)悉，泗涇鎮(zhèn)2022年已完成限額以上社會(huì)消費(fèi)品零售額30.71億元，完成全年計(jì)劃383.8%，同比增長221.2%?！皥@區(qū)為泗涇居民提供了上千個(gè)薪酬較高的工作崗位，每月人均收入可以達(dá)到8000元以上?！?/p>

敢于嘗鮮政策，打破發(fā)展瓶頸

民企是破局的關(guān)鍵。

2013年，受生產(chǎn)成本、環(huán)保、物流等因素影響，紅虹木業(yè)決定將生產(chǎn)基地從泗涇搬遷至長三角其他地區(qū)，老基地轉(zhuǎn)型做園區(qū)。

“園區(qū)有75畝土地，位置好，廠房是現(xiàn)成的，一年就能掙四五百萬元租金?！奔t虹產(chǎn)業(yè)園副總經(jīng)理朱林平說。

這筆買賣對園區(qū)很劃算，入駐企業(yè)多為低端倉儲(chǔ)物流五金類企業(yè)，只需提供基本的物業(yè)服務(wù)。但對地方來說，園區(qū)非但沒有稅收貢獻(xiàn)，地方還要提供道路、保潔、水電、環(huán)保、安全等隱性成本支出。

如果地方整體收購園區(qū)，在不溢價(jià)的情況下，也至少要3億元，代價(jià)太大。如何破解？

契機(jī)出現(xiàn)在松江區(qū)出臺(tái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整推進(jìn)存量工業(yè)用地二次開發(fā)相關(guān)政策，鼓勵(lì)符合條件的“園中園”企業(yè)改造廠房，向存量要空間、向質(zhì)量要效益。

“原本園區(qū)的品質(zhì)低，容積率僅0.4到0.6，75畝的園區(qū)建筑面積僅3萬多平方米。一旦改擴(kuò)建，容積率能達(dá)到2.0，建筑面積可達(dá)11萬多平方米?！敝炝制秸f，地方政府幫園區(qū)算了筆賬，雖然園區(qū)要一次性投資3.5億元改造費(fèi)用，但品質(zhì)提高后，廠房也能租出價(jià)格，預(yù)計(jì)年租金達(dá)到4000萬元。

算清楚“長遠(yuǎn)賬”后，紅虹產(chǎn)業(yè)園有了積極性，準(zhǔn)備全面向?qū)I(yè)化園區(qū)轉(zhuǎn)型。光設(shè)計(jì)方案，園區(qū)就以數(shù)百萬元的高價(jià)，面向國際招標(biāo)。最后，園區(qū)由德國設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)重新設(shè)計(jì)，融入產(chǎn)城融合新理念，建設(shè)形態(tài)美觀、配套完善的高品質(zhì)現(xiàn)代化廠房，作為導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)外資項(xiàng)目的重要載體。

數(shù)年時(shí)間，紅虹產(chǎn)業(yè)園從簡陋的木質(zhì)家具生產(chǎn)廠蝶變?yōu)楦咂焚|(zhì)科創(chuàng)園區(qū)，獲評“上海市創(chuàng)業(yè)孵化示范基地”，承辦G60科創(chuàng)走廊youxiu人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大賽，入駐數(shù)百家科創(chuàng)企業(yè)，去年稅收達(dá)4000萬元。

從機(jī)制上破局，發(fā)揮耦合效應(yīng)

泗涇鎮(zhèn)現(xiàn)有商用密碼、國科、綠亮、掌安、交科眾創(chuàng)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)平臺(tái)19個(gè)，面積共1000畝左右。面對“園中園”管理和服務(wù)上的短板，僅提升園區(qū)硬件水平，只是外表光鮮。單憑政府經(jīng)濟(jì)部門為園區(qū)提供“保姆式”招商、審批服務(wù)等，也只能圍繞個(gè)別點(diǎn)位做文章，精力終究有限。如何從體制機(jī)制上想辦法，發(fā)揮園區(qū)間耦合效應(yīng)？

紅虹產(chǎn)業(yè)園有一家行業(yè)隱形**企業(yè)——爐石科技。企業(yè)推出的純麥無線K歌麥克風(fēng)入選首批上海市高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化項(xiàng)目，訂單成倍增長，僅2022年上半年，其工業(yè)產(chǎn)值就同比增長90.6%，今年有望納稅千萬元。

初步涉足園區(qū)運(yùn)營開發(fā)的紅虹產(chǎn)業(yè)園，能孵化培育出這樣的“金鳳凰”，背后的泗涇鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)部門功不可沒。

經(jīng)過深入調(diào)研，泗涇鎮(zhèn)黨委政府提出打造“三優(yōu)三提”園區(qū)管理“升級(jí)版”：緊緊抓住19個(gè)園區(qū)平臺(tái)公司，以優(yōu)化服務(wù)、優(yōu)化環(huán)境、優(yōu)化機(jī)制三大舉措，提升精準(zhǔn)高效標(biāo)準(zhǔn)、提升招商引資質(zhì)效，提升區(qū)域競爭力。

在組織架構(gòu)上，泗涇鎮(zhèn)成立鎮(zhèn)屬公司管理和服務(wù)19個(gè)園區(qū)平臺(tái)，將原本各園區(qū)零散的企業(yè)服務(wù)專員凝聚起來，形成一支上百人的“編外”招商引資和企業(yè)服務(wù)隊(duì)伍矩陣。

“我們將園區(qū)平臺(tái)用好，就等于多了上百名招商員、企業(yè)服務(wù)員，更有利于以商招商?！睏詈楸虮硎?，對于服務(wù)專員無法協(xié)助解決的問題，后續(xù)會(huì)通過鎮(zhèn)“產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目推進(jìn)會(huì)”由鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)和鎮(zhèn)各職能部門協(xié)調(diào)解決。

每季度舉行的平臺(tái)會(huì)議為企業(yè)津津樂道。泗涇鎮(zhèn)定期邀請園區(qū)平臺(tái)、相關(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)人參會(huì)，鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)、市場、稅務(wù)、規(guī)劃、城管、教育等職能部門共同參與，聽取園區(qū)企業(yè)發(fā)展難題，實(shí)現(xiàn)政企面對面的“你問我答、你呼我應(yīng)”。

，2022年新增企業(yè)216家、新增上市掛牌企業(yè)4家、新增高新技術(shù)企業(yè)26家。