招商 璀璨系

近日，招商拿下的位于通州東小馬的地塊流出了新的帶尺寸戶型圖，不過(guò)還未官宣，此戶型非終版，終稿可能會(huì)有改動(dòng)，但預(yù)計(jì)不會(huì)太大。

先復(fù)習(xí)一下這個(gè)地塊的大概情況：

東小馬6009地塊是招商以15%的溢價(jià)率加上3.3萬(wàn)平的現(xiàn)銷面積拿下的，也就是說(shuō)這個(gè)小區(qū)里有超過(guò)一半的房源到現(xiàn)房狀態(tài)才能賣，這次期房能賣的可能都不到300套。

樓面價(jià)3.6萬(wàn)/平，這是東小馬三塊地中價(jià)格高的一塊，銷售指導(dǎo)價(jià)6.2萬(wàn)/平，但競(jìng)品樓盤京玥蘭園的成交均價(jià)不到6萬(wàn)，這么看，開發(fā)商利潤(rùn)空間還真不算大。

區(qū)位

小區(qū)的位置屬于是通州的老城區(qū)，1號(hào)線和7號(hào)線的中間位置，育才學(xué)校的南側(cè)，瑞都公園世家的西側(cè)。

周邊配套相對(duì)來(lái)說(shuō)還算成熟，醫(yī)療教育商業(yè)交通這四大方面不敢說(shuō)有多優(yōu)質(zhì)，但是基礎(chǔ)都能滿足。

產(chǎn)品

小區(qū)一共15棟樓，總高6-11層，容積率2.2，綠化率30%。

在售面積：77平兩居；89-107平三居；120-140平四居

總價(jià)區(qū)間：預(yù)計(jì)460-840萬(wàn)左右

戶型

77平東西兩居室，雙臥夾客廳朝東，入戶私密玄關(guān)，餐客一體，還有一個(gè)家政間，衛(wèi)生間干濕分離，整體沒(méi)有什么浪費(fèi)面積，很適合剛需上車。

89平南北通透三居室，這個(gè)戶型估計(jì)會(huì)很好賣，畢竟周邊二手房89平只能買個(gè)兩居，而且90平以下的房子契稅可以少交0.5，要是按總價(jià)540萬(wàn)算也能省將近3萬(wàn)呢。而且從戶型上來(lái)看，客廳是拐角飄窗，整體采光面差不多8米左右，這種戶型住著沒(méi)的挑。

107平南北通透三居室，這個(gè)戶型類似碧桂園和世界二期的戶型很相似，之前有看過(guò)碧桂園三居室的可以等等這個(gè)，畢竟那個(gè)房源量不多，沒(méi)什么好樓層。

120平的南北通透四居室，方方正正四葉草戶型，全明格局，入戶私密玄關(guān)，雙臥夾客廳朝南，次臥夾廚房朝北，餐客廚一體化設(shè)計(jì)，這個(gè)戶型很適合周邊人群的改善，會(huì)很好賣。

140平的南北通透四居室，屬于是120平四居的放大版，格局基本沒(méi)變化，位于小區(qū)的樓王位置，如果預(yù)算夠的上，我覺(jué)得可以趁早聯(lián)系我看房了，晚了不一定有好樓層。

樓盤分析

優(yōu)點(diǎn)：

能買到洋房肯定是選洋房，畢竟得房率相對(duì)高一些，而且能提高居住舒適度；小區(qū)整體的戶型設(shè)計(jì)還不錯(cuò)，比較切合剛需和改善的需求。

周邊配套相對(duì)成熟，距離地鐵較近，近的是7號(hào)線群芳站，從南門到地鐵口的步行距離不到700米；醫(yī)療有通州婦幼和東直門醫(yī)院距離不遠(yuǎn)；學(xué)校有育才，這個(gè)地塊的位置屬于育才的劃片；商業(yè)呢項(xiàng)目自身是匱乏的，但隔壁瑞都加州的商業(yè)街還是很熱鬧的足以滿足日常生活。

缺點(diǎn)：

小區(qū)周邊基礎(chǔ)配套是都有的，但不是特別優(yōu)質(zhì)。而且周邊沒(méi)有大型商業(yè)，像萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、領(lǐng)展購(gòu)物、愛(ài)琴海、樂(lè)堤港這類大型商業(yè)綜合體的距離在3-6公里之間，而群芳站旁建設(shè)的環(huán)球北交通樞紐所附帶的商業(yè)也非大型。

文旅區(qū)的紅利并非誰(shuí)都能吃到，環(huán)球影城確實(shí)能帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，但要說(shuō)帶動(dòng)房?jī)r(jià)，這中間還差著好幾道呢。