從不動(dòng)產(chǎn)家族信托看，將房產(chǎn)裝入家族信托視同為交易過戶，從信托設(shè)立到終止各環(huán)節(jié)均存在高額稅收成本，比委托人和家庭成員之間直接贈(zèng)與、繼承房產(chǎn)稅負(fù)加重許多。股權(quán)家族信托面臨同樣的問題，以股權(quán)設(shè)立家族信托會(huì)被視同為交易性過戶，與房產(chǎn)設(shè)立的情況一樣，主要涉及個(gè)人所得稅。同樣，就慈善信托而言，設(shè)立慈善信托的公益捐贈(zèng)不僅不能抵免稅收，反而增加了稅收負(fù)擔(dān)。稅收問題已成為中國慈善信托發(fā)展主要的障礙，也從而增大了在中國推廣家族信托的難度。

　　一、以房產(chǎn)為代表的不動(dòng)產(chǎn)家族信托稅負(fù)分析

1、房產(chǎn)直接傳承的稅收分析

　　伴隨十幾年來中國經(jīng)濟(jì)的增長和社會(huì)財(cái)富的積累，中國境內(nèi)房地產(chǎn)獨(dú)具的強(qiáng)大保值、增值及投資功能，一再被市場印證。因此，房產(chǎn)成為中國私人財(cái)富的重要組成部分，也是財(cái)富傳承中主要的家庭財(cái)產(chǎn)。但現(xiàn)階段房產(chǎn)的傳承仍以傳統(tǒng)的贈(zèng)與、繼承方式為主，以房產(chǎn)設(shè)立家族信托的比例非常小。由于我國目前尚未開征遺產(chǎn)稅和贈(zèng)予稅，根據(jù)我國現(xiàn)行稅收制度，將房產(chǎn)贈(zèng)與給家庭成員，并且家庭成員之間的房產(chǎn)贈(zèng)與、繼承行為無需繳納個(gè)人所得稅、增值稅、土地增值稅、契稅。

　　個(gè)人所得稅：根據(jù)《關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第74號）的規(guī)定：“符合以下情形的，對當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：（一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；（二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；（三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人?！?/p>

　　增值稅：根據(jù)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）附件三的規(guī)定：“一、下列項(xiàng)目免征增值稅，（三十六）涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)。家庭財(cái)產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割；無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈(zèng)與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。”

　　土地增值稅：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號）的規(guī)定，“細(xì)則所稱的“贈(zèng)與”是指如下情況：（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的?！?/p>

　　契稅：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2004〕1036號）的規(guī)定：“對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅?！?/p>

　　根據(jù)上述規(guī)定可以看出，由于家庭成員間直接傳承房產(chǎn)無須繳納個(gè)人所得稅、增值稅、土地增值稅、契稅，因此我國境內(nèi)的委托人并無通過家族信托進(jìn)行的需求和動(dòng)機(jī)。實(shí)踐中，委托人更多是基于自身家庭的情況，比如子女存在智力障礙無法管理房產(chǎn)；不希望子女將房產(chǎn)出售變現(xiàn)后過度消費(fèi)等生活上的需求；希望通過家族信托持有房產(chǎn)，而子女作為受益人自住或享受房產(chǎn)的出租收益，給子女基本生活保障。