全國(guó)各地冷庫(kù)租金差異較大，主要體現(xiàn)為東高西低，沿海地區(qū)高，內(nèi)陸地區(qū)低。根據(jù)鏈庫(kù)網(wǎng)&中物聯(lián)冷鏈委冷庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年一線城市冷庫(kù)供不應(yīng)求，租金維持小幅上漲;二、三線城市冷庫(kù)租賃需求不足，租金有小幅下降。其中，深圳、?？凇|莞地區(qū)冷庫(kù)平均租金較高，均高于120元/板/月;烏魯木齊、銀川地區(qū)平均租金較低，均低于80元/板/月。

前瞻規(guī)劃實(shí)踐案例

案例一：

該冷鏈物流園項(xiàng)目位于某一線城市，由國(guó)內(nèi)的物流園開發(fā)商投資建設(shè)，項(xiàng)目占地200畝，建筑面積20萬(wàn)㎡，投資超過20億元。前瞻團(tuán)隊(duì)通過對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求調(diào)研，并結(jié)合投資方在業(yè)內(nèi)的優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃打造行業(yè)、高標(biāo)準(zhǔn)、綠色低碳的現(xiàn)代冷鏈物流產(chǎn)業(yè)園，建設(shè)恒溫、冷藏、冷凍等多溫區(qū)冷庫(kù)，布局食品加工等增值服務(wù)區(qū)，為食品、醫(yī)藥、跨境電商等企業(yè)提供集貨物存儲(chǔ)、加工、配送等功能于一體的綜合冷鏈物流服務(wù)。同時(shí)通過建設(shè)冷鏈信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)智慧溫控、可視化、實(shí)時(shí)監(jiān)控、定位軌跡追蹤、可追溯等，為客戶提供安全、準(zhǔn)確、高效、環(huán)保的全程冷鏈服務(wù)。

案例二：

該項(xiàng)目位于城市遠(yuǎn)郊，項(xiàng)目結(jié)合區(qū)位、政策、平臺(tái)等各方優(yōu)勢(shì)，立足于城市保供發(fā)展需求，延伸發(fā)展商貿(mào)物流與食品智造等板塊，打造成為集研、產(chǎn)、供、銷于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)。項(xiàng)目總體規(guī)劃建設(shè)“一園、兩基地、一配套”，擬規(guī)劃占地面積為1800畝,總投資規(guī)模為150億元，通過分期建設(shè)，平臺(tái)化思維發(fā)展，打造成為要素齊全、高效協(xié)作、產(chǎn)出顯著、社會(huì)效益明顯、獨(dú)具特色的以冷鏈為核心的綜合性園區(qū)，該項(xiàng)目引入了冷鏈服務(wù)中心、食品科技園、農(nóng)貿(mào)流通中心、城市保供基地、創(chuàng)新中心、人才鄰里，以農(nóng)貿(mào)和食品加工帶動(dòng)冷鏈服務(wù)需求，以冷鏈服務(wù)促進(jìn)食品工業(yè)和貿(mào)易的快速發(fā)展，同時(shí)布局包括吃喝玩樂等一系列配套，解決項(xiàng)目地遠(yuǎn)離城市的不便，構(gòu)造園區(qū)內(nèi)循環(huán)體系，保障園區(qū)長(zhǎng)久持續(xù)發(fā)展。

前瞻規(guī)劃見解

冷鏈物流園項(xiàng)目投資較大，性較強(qiáng)，不同于其他園區(qū)后續(xù)有較為寬松的調(diào)整空間，冷鏈物流園一旦成型，因?yàn)樯婕暗奖姸嘣O(shè)施設(shè)備，后續(xù)的調(diào)整空間不大。因此要在建設(shè)前期做好規(guī)劃定位，要合理且明確園區(qū)應(yīng)該做什么，不改做什么，園區(qū)的選址、運(yùn)營(yíng)模式和規(guī)模大小、功能配比等都要明確。

前瞻產(chǎn)業(yè)研究院基于過往的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)對(duì)冷鏈物流園項(xiàng)目規(guī)劃提出以下幾點(diǎn)建議：

充分考慮區(qū)域內(nèi)的資源稟賦，明確到底是做產(chǎn)地市場(chǎng)的冷鏈還是打造銷地市場(chǎng)的冷鏈。找出區(qū)域內(nèi)外銷或者內(nèi)購(gòu)的產(chǎn)品是農(nóng)牧產(chǎn)品還是水產(chǎn)品或是生物醫(yī)藥等需要冷庫(kù)的品類，根據(jù)品類特點(diǎn)和規(guī)模等多種因素，綜合考慮冷鏈中心的設(shè)置，包括溫區(qū)、面積大小、交通設(shè)計(jì)等。

考量項(xiàng)目的區(qū)位交通，項(xiàng)目到底是處在城市中心、近郊還是遠(yuǎn)郊，根據(jù)不同的位置去匹配園區(qū)的功能，比例在遠(yuǎn)郊的要考慮到員工居住問題;在城市中心的要考慮發(fā)揮土地大的價(jià)值，考慮引入商貿(mào)辦公居住一體，以商貿(mào)辦公聚攏人氣等。

前期確定好園區(qū)的主要類型，通過資源分析以及開發(fā)愿景，要明確園區(qū)到底是哪種類型，加工型、交易型、倉(cāng)儲(chǔ)型、城市配送型等，根據(jù)不同的類型去設(shè)計(jì)園區(qū)冷庫(kù)的面積大小和匹配園區(qū)的配套以及交通動(dòng)線設(shè)計(jì)，同時(shí)可以盡早啟動(dòng)招商。

規(guī)劃要適度超前，考慮到目前冷鏈物流行業(yè)發(fā)展速度較快，同時(shí)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)時(shí)間較長(zhǎng)，因此項(xiàng)目的規(guī)劃要適度超前，在園區(qū)設(shè)備、園區(qū)平臺(tái)、園區(qū)運(yùn)輸車輛、園區(qū)建筑等眾多方面都要考慮未來的發(fā)展趨勢(shì)。